澳大利亚买房规则2026：境外买家只能买新房，FIRB流程怎么走

2025.4.1-2027.3.31澳大利亚暂停境外买家购买存量现房；境外投资者只能购买新建住宅并需FIRB审批。一文看懂申请流程、税费与被忽略的细节。

一、现行规则

澳大利亚境外投资者（非永居）购买住宅有两条硬约束：①只能购买新建住宅（含楼花）；②须经FIRB（外国投资审查委员会）审批。2025年4月1日至2027年3月31日期间，境外买家购买存量现房被暂停。

二、最新数据

FIRB数据显示，2025/26财年前6个月获批购买住宅房产的外国买家中，近27%来自中国大陆，中国台湾占12%，越南占10%。2026年上半年中国大陆买家房产咨询量全球第二，仅次于泰国（居外IQI）。过去三年中国大陆投资者在澳洲住宅上支出约50亿澳元（2023/24财年26亿、2024/25财年14亿）。

三、成本与流程

• FIRB申请费（按房价阶梯，数百至数万澳元）
• 各州外国买家附加印花税约7%-8%
• 流程：选新房/楼花 → FIRB申请 → 签约 → 付首付 → 交割

四、为什么统计数字在降

业内分析指出，高税费与申请费改变了部分买家的路径：一些人选择先取得永居再购房，从而不再进入FIRB统计——需求并未消失，而是后移。